Desalojar a un inquilino que habita en su propiedad no es nada fácil.

Lo importante en este caso es asegurarse muy bien del contrato que se debe firmar si o sí, ahí es donde está la clave que permite proceder de manera legal al desalojo.

Si se toman las medidas pertinentes, se puede minimizar este riesgo.

Cuando un arrendador/proietario no confía su inmueble a expertos y profesionales inmobiliarios, corre el alto riesgo de dejar de percibir los cánones de arrendamiento pactados porque no hubo estudio al arrendatario, ni un seguro de arrendamiento que garantice los pagos en caso de incumplimiento.

La mayoría de las veces el propietario que arrienda directamente al inquilino que ofrece pagar por adelantado 3 ó mas meses de arriendo, es la causal del fraude mas facil.  Después de este tiempo el inquilino deja de pagar cánones de arrendamiento y cuotas de administración, y en el mejor de los casos esperan a que se haga efectivo un proceso de restitución para entregar el inmueble arrendado.

Otra de las figuras fraudulentas más utilizadas por los arrendatarios es firmar un contrato de arrendamiento con una persona pero quien lo habita es otra totalmente diferente.  Quien está haciendo el uso y el goce del bien inmueble puede alegar más adelante que lleva cierto tiempo viviendo en ese inmueble sin haber firmado un contrato de arrendamiento.  Entonces, el propietario debe empezar un proceso judicial y suministrar las pruebas que contenga para lograr el desalojo del inmueble.

El fraude más utilizado por arrendatarios deshonestos para habitar un inmueble por largo rato es la falsificación de documentos de identificación, extractos bancarios, referencias personales y comerciales, entre otras, que les permitan obtener una aprobación de parte del arrendador que usualmente no revisa o hace estudio, para asi para tomar el inmueble.   Este mismo proceder suele ser utilizado por bandas de criminales apartamenteros para habitar un inmueble en un conjunto residencial y poder acceder fácilmente a los demás inmuebles y robar las pertenencias de los vecinos.

Antes de la entrada en vigencia de la ley 820 del 2003, “las artimañas como el desconocimiento por el arrendatario del contrato celebrado, desviación de notificaciones y dilación premeditada en las diferentes instancias procesales estaban consentidas de cierta forma por la omisión del legislador en dotar a los arrendadores de mecanismos expeditos en la restitución del inmueble. Esta situación provocaba desequilibrios en la relación contractual y renuencia de los inversionistas en adquirir inmuebles para colocarlos en renta”.

Con la entrada en vigencia de la Ley sobre arrendamiento de vivienda urbana, se permitió moderar en gran medida las acciones fraudulentas, puesto que antes un arrendatario incumplido podía ocupar un inmueble prolongadamente en el tiempo sin que el propietario o su administrador pudieran optar por un mecanismo legal y que garantizara el desalojo al arrendatario moroso.

De este modo, la norma abrió a la posibilidad de convertir el pleito de restitución de inmueble arrendado en un proceso abreviado, para todas las causales de incumplimiento y de única instancia, cuando la causal sea la mora. Todo esto reduce el tiempo para resolver el problema.

Además, hace que los arrendatarios encausen sus malas prácticas que, si bien se siguen presentando, ahora son menos eficaces o frecuentes cuando se vencen los contratos pues están respaldados por las diferentes garantías que promueve el mercado.

Mejores Prácticas en el arrendamiento

La mejor medida es que el propietario conozca las ventajas y los beneficios de inmobiliarias de reconocida trayectoria, profesionales y expertas en todo lo relacionado con el arrendamiento y la administración de inmuebles.

De esta manera, tendrá la tranquilidad de que su inmueble va a ser arrendado bajo las garantías necesarias pero, sobre todo, de garantizar el contrato de arrendamiento por medio de una fianza o seguro de arrendamiento.

En esta medida, para la postura más adecuada para evitar que un mal inquilino escoja víctimas sin respaldo alguno es “buscar asesoría e intermediación de una aseguradora o una afianzadora legalmente establecida, con solvencia económica y vigiladas por la Superintendencia Financiera, que tenga el ramo de arrendamientos.

Así mismo de una inmobiliaria de trayectoria que cuente con el respaldo de  aseguradora o afianzadora, ya que estas son el filtro para que los arrendatarios inescrupulosos perciban un respaldo legal y económico para el arrendador y no los elija como víctimas.

Los seguros de arrendamiento o fianzas garantizan el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de administración hasta por 36 meses. A su vez hay seguros que garantizan el pago de los servicios públicos en el evento en que el arrendatario no cumpla con dichos pagos, es de anotar que la aseguradora o afianzadora solo garantizará esos costos por el valor que haya asegurado el propietario del inmueble.

Cabe diferenciar que los seguros que se comercializan actualmente ya sean a las inmobiliarias o a los propietarios directamente tienen una cobertura integral por obligaciones de pago (renta, cuotas de administración, servicios públicos domiciliarios) y eventualmente si el arrendatario con sus coodeudores solidarios cesan indefinidamente sus pagos, las firmas -además de indemnizar los perjuicios patrimoniales- asisten legalmente para lograr la restitución del inmueble.

Así, además de estar recibiendo el alquiler y saldando las deudas, puede estar respaldando en la recuperación del inmueble por el incumplimiento  del arrendatario.

Si usted definitivamente no quiere proceder a ceder en administración su inmueble y va a arrendarlo directamente, no olvide:

Publique sus anuncios lo más completo posible, así quienes realmente se interesen sabrán de manera detallada las condiciones bajo las cuales firmaría un contrato. Necesariamente se debe informar que se realizará un estudio de documentos, se llenarán formularios de datos personales, referencias, y se firmará contrato a 6 o a 12 meses.

Establecer a quién se le quiere arrendar. Siempre se debe tener claro a quién se le quiere arrendar de acuerdo a la posibilidad que ofrece el espacio y a la necesidad de quien toma el inmueble, con el fin de preservar su buena condición y conservación.  Establecer si a una parecja con niños grandes o a una familia numerosa es algo que debe evaluar, ya que en entre mas personas mas deterioro del inmueble!.

En el estudio hay que determinar la estabilidad laboral del arrendatario, hay que asegurarse de que quien toma el arriendo tenga un soporte económico que evite en un futuro mora en las cuotas de arrendamiento, y este efecto debería porder suministrar documento y contratos a término indefinido, certificados laborales, colillas de pago, extractos bancarios que demuestren los ingresos, exigir estos documentos es un requerimiento indispensables en este punto.  Los ingresos deberían ser de mínimo el doble del canon de arriendo, y de igual forma el de su cooarrendatario.

Se debe hacer una verificación de datacrédito, si o si.  En la medida de lo posible verifique la capacidad de pago a través de su comportamiento en las centrales de riesgo.

En el formulario de inquilino y codeudor se deben solicitar referencias. Es indispensable solicitar al arrendatario referencias personales o de anteriores arrendadores que se deben corroborar personalmente, para saber cómo era su comportamiento.  Es más, se debe estar seguro yendo personalmente a la dirección citada y verificar de forma vidente.

Indudablemente, se piden documentos, pero no solo quedan allí; se debe verificar la información suministrada. Uno de los grandes inconvenientes a la hora de arrendar es que por el afán de no dejar mas tiempo desocupado el inmueble se dejan de verificar los datos y los papeles que son entregados y que a la larga resultan siendo falsos. Es mejor demorarse un poco más y evitar el riesgo, que en si es grande, estamos hablando de millones de pesos.

Mantenga una actitud profesional mientras evalúa la expresión corporal y la forma de hablar de las personas, valore la primera impresión. No todo se debe limitar al factor dinero, haga una evaluación de la persona, su comportamiento, de ahí podrá proyectar posibles actuaciones a futuro.

Si ya escogió al inquilino, haga junto a él y a su codeudor, en notaría la autenticación del contrato, entregue cada copia a su parte y cumpla requisitos de la ley 820 de 2003.  En el momento de la entrega del inmueble haga un inventario detallado que también puede constar en un registro fotográfico detallado de cada espacio.

Resumiendo…

• La única manera de desalojar a un arrendatario es por medio de sentencia judicial de lanzamiento, por lo tanto el ente al cual se puede acudir es a la justicia ordinaria.  Normalmente toma algún tiempo.  
• Existen seguros de arrendamiento o fianzas que  garantizan el pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de administración hasta por 36 meses. Este pago aumenta los gastos pero garantiza el flujo futuro de efectivo. También existen seguros o fianzas para garantizar el pago de los servicios públicos en el evento en que el arrendatario también deje de pagarlos.
• Al momento de desalojar a un arrendatario debe tener presente primero la identificación de la causa legítima de incumplimiento que no solo es la falta de pago y segundo la utilización de medios legales y no las vías de hecho.  Debe asegurarse de contratar un buen abogado.
• Los entes a los cuales pueden acudir los arrendadores para iniciar la restitución de un inmueble arrendado son los Centros de Conciliación debidamente autorizados con o sin abogado y con abogado a la Jurisdicción Civil Ordinaria.
• A pesar de todo, siempre es mejor ir a la conciliación de problemas menores que un largo proceso.
• Estudie bien las leyes y evite incumplir por no conocerlas.

Recuerde siempre, que es mejor prevenir fraudes que poner a la suerte a vivir a un inquilino!.

C.P. Néstor C. Andrade